Wiadomości z rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych
Michał Krajkowski Główny Analityk Notus Finanse 2017-07-27
Co zrobić, gdy zdolność kredytowa jest zbyt niska?
Jednym ze sposobów na podwyższenie zdolności kredytowej jest dołączenie innych osób do kredytu. Taki dodatkowy kredytobiorca nie musi być właścicielem nabywanej nieruchomości. W większości banków wystarczy, że przystąpi tylko do kredytu. Warto jednak pamiętać, że... najczęściej musi to być osoba spokrewniona lub prowadząca wspólne gospodarstwo domowe z nabywcą i głównym kredytobiorcą. Dodatkowy kredytobiorca, mimo że nie zawsze będzie współwłaścicielem mieszkania przystępuje do kredytu na takich samych zasadach jak pozostałe osoby. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem solidarnym, co oznacza, że wszystkie osoby, które podpiszą się na umowie mają takie same prawa i obowiązki. Niezależnie od proporcji dochodów każdy odpowiada w całości za płacone raty. Nie ma możliwości formalnego podziału, tak aby np. jedna osoba odpowiadała za spłatę 70 proc. kredytu, a drugi kredytobiorca tylko za 30 proc. Jednak nie zawsze dodatkowy kredytobiorca spowoduje wzrost zdolności kredytowej. W skrajnych przypadkach zdolność może ulec obniżeniu. Dołączając kolejne osoby do kredytu (np. rodziców) bank potraktuje te osoby, jako oddzielne gospodarstwo domowe. Przyjmując określone koszty utrzymania dodatkowego gospodarstwa bank po stronie zobowiązań policzy odpowiednią kwotę kosztów, np. 1200 złotych. Jeśli dochód dodatkowego kredytobiorcy nie jest zbyt duży, to może się okazać, że przy założeniu kosztów utrzymania dwóch gospodarstw domowych zdolność kredytowa spada. Jeśli dodatkowy kredytobiorca ma jeszcze jakieś inne zobowiązania, to także spowoduje to obniżenie maksymalnej kwoty kredytu. W procesie analizy wniosku badana jest także historia kredytowa wszystkich osób przystępujących do kredytu. Zatem dodatkowy kredytobiorca, nawet jeśli nie będzie właścicielem nieruchomości musi mieć akceptowalną historię kredytową.

Dołączając kolejne osoby do kredytu, np. rodziców, musimy mieć świadomość, że te osoby mogą skrócić okres kredytowania. Kredyt musi być najczęściej spłacony przez ukończeniem 70 roku życia najstarszego kredytobiorcy, więc jeśli do kredytu przystępuje osoba np. 50-letnia, to maksymalny okres spłaty nie może być dłuższy niż 20 lat. Warto więc rozważyć czy zawsze przystąpienie osób nieco starszych ma sens. Może to bowiem przynieść odwrotny efekt.

Spłata zobowiązań

Innym sposobem na podwyższenie dostępnej kwoty kredytu jest spłata części zobowiązań. Oczywiście jeśli spłacamy inny kredyt mieszkaniowy, czy pożyczkę na kilkadziesiąt tysięcy to nie będzie to takie proste. Często jednak mamy relatywnie niewielkie kwoty pożyczek do spłaty, czy karty kredytowe, które obniżają zdolność kredytową. Rata kredytu na telewizor, czy inne zakupy ratalne, to często niewielkie kwoty, ale zsumowane mogą już znacząco wpłynąć na kwotę nowego kredytu. Pamiętajmy także, że do obciążeń rata spłacanego kredytu jest brana tak samo w przypadku, gdy do końca spłaty zostały 3-4 miesiące i tak samo, gdy do zakończenia spłaty mamy kilkanaście lat. Zatem jeśli saldo zadłużenia jest relatywnie niewielkie, to warto przed terminem spłacić pożyczki i kredyty, tak aby podwyższyć swoją zdolność kredytową.

Również proste uporządkowanie finansów może przynieść pozytywny efekt. Karty kredytowe są liczone jako zobowiązania niezależnie od poziomu ich wykorzystania. Jeśli mamy przyznane wysokie limity, a w praktyce wykorzystujemy tylko ich niewielką część lub w ogóle nie korzystamy, to albo zamknijmy kartę, albo obniżmy dostępny limit. Takie zamiany możemy także dokonać w przypadku kredytów odnawialnych w koncie, a skutkiem tego będzie wzrost zdolności kredytowej.

Wydłużenie okresu kredytowania

W pewnych przypadkach dostępna kwota kredytu wzrośnie, jeśli wydłużymy okres kredytowania. Maksymalnie kredyt możemy zaciągnąć na 35 lat, jednak zdolność kredytowa jest wyliczana dla maksymalnie 30-letniego okresu spłaty. Oznacza to, że niezależnie czy kredyt będzie na 30, 33 czy 35 lat, to kwota, którą uzyskamy będzie zawsze taka sama. Różnica pojawi się jednak przy okresach spłaty poniżej 30 lat. Im krótszy okres, tym niższa kwota kredytu, którą możemy otrzymać. Nie należy jednak nadmiernie wydłużać okresu kredytowania. Musimy bowiem koniecznie pamiętać o oczywistej, matematycznej zależności. Im dłużej spłacamy kredyt, tym będzie ona dla nas droższy. W skali całego okresu kredytowania zapłacimy znacznie więcej odsetek, więc zbyt długi okres spłaty przyniesie także negatywne skutki.

Sam oceń swoje możliwości

Niezależnie jednak od kwoty kredytu jaką bank jest skłonny nam przyznać najważniejsza jest samodzielna ocena swoich możliwości finansowych. Każdy kredytobiorca sam powinien odpowiedzieć sobie na pytanie jaką ratę kredytu jest w stanie płacić. Taką analizę powinno się wykonać przy uwzględnieniu wielu czynników ryzyka. Dzisiaj jednym z najważniejszych jest ryzyko stóp procentowych. W perspektywie kilkunastu miesięcy mogą one wzrosnąć, a to przełoży się na wzrost raty. Co prawda banki uwzględniają to ryzyko przy swoich wyliczeniach, ale każdy powinien sam ocenić na jak duży wzrost raty jest przygotowany. Podobnie przy określaniu swoich możliwości trzeba wziąć pod uwagę ryzyko spadku dochodów. Nie możemy zakładać, że będziemy cały czas zarabiać tyle samo lub więcej. Okresowo, np. w przypadku choroby, nasze dochody mogą spaść. Czy wtedy będziemy w stanie spłacać ratę? Uwzględnijmy także możliwość zmiany sytuacji osobistej. Czy nie będziemy mieli problemów ze spłatą, gdy np. powiększy się rodzina? Dopiero po ocenie tych ryzyk i szczerym odpowiedzeniu sobie na pytania na jaką ratę nas stać, możemy określić jaką kwotę kredytu możemy zaciągnąć. Często problemy ze spłatą kredytów wynikają bowiem z przeszacowania swoich możliwości finansowych. Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem na wiele lat i w ocenie trzeba także uwzględnić negatywne zjawiska jakie mogą wystąpić w naszym życiu.
Najlepsze oferty
Wersja mobilna
Skorzystaj z mobilnej wersji
portalu na swoim
telefonie lub tablecie Zeskanuj kod lub w przeglądarce
telefonu wpisz adres
http://m.oferty-dom.pl